司法部长詹姆斯和 HCR 专员 Visnauskas 恢复纽约市 21 套公寓的租金稳定
Emerald Equity 必须重新规范公寓，并向租户返还超过 50,000 美元的超额租金
纽约——纽约州总检察长莱蒂蒂亚·詹姆斯 (Letitia James) 和纽约州住房和社区重建 (HCR) 专员露丝安妮·维斯纳斯卡斯 (RuthAnne Visnauskas) 今天宣布重新监管 Emerald Equity Group, LLC (Emerald) 拥有的 21 套纽约市公寓，Emerald 是一家在曼哈顿东哈莱姆区拥有多栋建筑的房地产公司。 总检察长办公室 (OAG) 和 HCR 的调查发现，Emerald 不当和非法放松了对租金稳定单位的管制，向租户收取过高的费用，并且未能按照法律要求将租户的押金存放在单独的账户中。 除了让非法放松管制的公寓恢复租金稳定外，詹姆斯总检察长还要求 Emerald 向租金被多收的租户偿还 54,799.66 美元。
司法部长詹姆斯表示：“Emerald 公然无视租金稳定法，导致许多纽约人无法获得负担得起的、可靠的住房。” “通过将这些单位的租金恢复到稳定水平并确保租户获得多收的补偿，我们正在为 Emerald 所伤害的家庭伸张正义，并确保未来的租户获得更公平、更公正的住房。 每个纽约人都应该拥有一个公平、稳定和安全的居住环境。”
纽约州住房和社区重建专员 RuthAnne Visnauskas表示：“该案件体现了 HCR 租户保护部门和詹姆斯总检察长之间长期的执法伙伴关系，如何继续保护纽约人免受非法放松公寓管制和向租户过度收费的计划的侵害。” “通过系统地根除欺诈性的放松管制并恢复合法租金，我们正在保障数百万受租金管制的租户的权利，并在霍楚尔州长加强租户保护和改善租金法执行力度的基础上继续努力。”
2020 年 3 月，OAG 和 HCR 分别对 Emerald 房产的租金稳定状况以及某些租金稳定单位的合法租金执行情况展开调查。 OAG 和 HCR 均发现 Emerald 非法放松对单位的管制，并向租户收取过高的租金，明显违反了纽约的《租金稳定法》。 在调查非法放松管制和不当租金时，OAG 和 HCR 还发现 Emerald 未能按照纽约法律的要求将租户的押金存入单独的押金储蓄账户。 这些个人账户对于保护租户的资金不与房东的一般商业资金混合是必要的，并且可以防止保证金被用于不正当用途。 它还确保押金在房东持有期间能够产生适当的利息。
Emerald 必须在 60 天内将 21 个不当放松管制的单元恢复租金稳定，并纠正所有租金被不当抬高的公寓的租金价格。 Emerald 有 30 天的时间通知所有受影响的租户有关变化，并且对于被多收租金的租户，将非法收取的多付租金直接退还给租户。 它还必须为所有租户保证金建立独立账户，并确保所有单位都符合租金监管法律。 如果 Emerald 未能履行本协议的任何规定，则他们必须为每次违规行为支付每天 500 美元的罚款，直至问题解决为止。
Emerald 已为其多处租金稳定的房产申请破产，其中包括作为此次和解协议的一部分而重新受到监管的房产。 作为破产程序的一部分，该公司必须对其投资组合进行审计，结果发现至少有 20 个单位的登记租金与法定租金不同。 这些单位的合法租金正在相应调整。
Emerald 在纽约拥有并管理着多处租金稳定的房产，其中包括：
- 西 107 街 203 号；
- 西 107 街 210 号；
- 西 107 街 220 号；
- 西 107 街 230 号；
- 东 117 街 124-136 号；
- 东 117 街 215 号；
- 东 117 街 231 号；
- 东 117 街 235 号；
- 东 117 街 244 号；
- 东 117 街 316 号；
- 东 117 街 322 号；
- 东 117 街 326 号；以及
- 1661 公园大道。
这 13 栋建筑目前已成为 Emerald 破产程序的主体，并将很快转移给 Emerald 的贷方。 OAG 和 HCR 还与贷方达成了一项协议，确保如果 Emerald 在转让建筑物之前无法遵守租金规定和保证金措施，新业主也将受该协议的约束。
此次和解是詹姆斯总检察长持续努力保护租户和执行纽约租金监管法律的最新举措。 2024 年 9 月，詹姆斯总检察长与 HCR 合作，重新监管了 263 套非法放松管制的公寓，并降低了另外 43 套公寓的租金。 2022 年 8 月，詹姆斯总检察长发现了一项旨在放松纽约市数百套租金稳定公寓管制的非法回扣计划，并从 29 名纽约市房东手中获得了 400 万美元。 2022 年 1 月，司法部长詹姆斯禁止拉斐尔·托莱达诺 (Raphael Toledano) 在纽约从事房地产生意，原因是他未能履行 2019 年与司法部长詹姆斯达成的价值 300 万美元的协议，原因是他骚扰租户并违反租金稳定法。 2020 年 12 月，詹姆斯总检察长还因协助和教唆托莱达诺进行骚扰和非法放松管制而从麦迪逊房地产资本获得了超过 100 万美元的租金抵免。
此事由住房保护部门负责人布伦特·梅尔泽 (Brent Meltzer) 代表 OAG 处理，并得到助理检察长简·兰德里·雷耶斯 (Jane Landry-Reyes) 的协助。 住房保护部门隶属于社会公正司，由首席副检察长梅根·福克斯 (Meghan Faux) 领导，并由第一副检察长詹妮弗·利维 (Jennifer Levy) 监督。