住宅承租人权利指南

纽约租客的权利和保护

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租约

租金

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住房类型

纽约州租金监管有两种类型，即租金管制和租金稳定。个体承租人的权利部分取决于适用的监管类型，尽管有些公寓可能根据多项法律管理其租约。尽管居住在租金监管或政府补贴的公寓的承租人享有特殊权利，但很多规定和法律同时适用于不受监管的公寓和受监管的公寓。

如需了解某公寓是否受管制，请联系纽约州住房和社区重建局，电话号码是 portal.hcr.ny.gov/app/ask。

租金监管住房

租金管制

“租金管制”对业主能够收取的公寓租金做出限制，并对业主驱逐承租人的权利进行约束。租金管制项目适用于1947年2月之前在尚未宣布结束战后租赁住房紧急状况的城市建造的住宅建筑。租金管制在纽约市及Albany、Erie、Nassau、Rensselaer、Schenectady和Westchester郡的部分地区仍然有效。

对于受租金管制的公寓，承租人或其合法继承人（如家属、配偶或成年终身伴侣）必须从1971年7月1日之前一直在该公寓居住（在某些情况下，从1953年4月1日起）。在纽约市或其他大多数地方，当一套受租金管制的公寓空置时，其租金就会变得稳定。在纽约市，每一套受租金管制的公寓都有最高基本租金，这一租金每两年调整一次，以反映经营成本的变化，但承租人的租金不能超过最高可收取租金。最高可收取租金每年调整一次，且基于过去五年租金指导委员会一年期租约命令的平均值或7.5%（以较低者为准）。如果房东收取的最高基本租金超过了法律规定的租金，建筑违反了住房法规，业主的开支不需要增加，或者业主没有维持基本服务，则承租人可以质疑租金上涨。

对业主能够收取的公寓租金做出限制，并对业主驱逐承租人的权利进行约束。

租金管制项目适用于1947年2月之前在尚未宣布结束战后租赁住房紧急状况的城市建造的住宅建筑。

租金稳定

纽约市的公寓通常会实行租金稳定制度，条件是：

在 1974 年 1 月 1 日之前建造的有六个或更多单元的建筑物中不受其他租金控制的公寓；
以前由租金控制的公寓，在没有合法继承人的情况下空置；
在 1974 年 1 月 1 日当天或之后建造或大规模翻修的包含三套或更多公寓的建筑物中，提供特殊税收优惠，例如421-a或J-51减税。

纽约市外的租金稳定公寓一般位于1974年1月1日前建造的建筑内，且建筑有六套或以上公寓。

纽约市、Nassau、Rockland和Westchester郡的当地租金指导委员会为每年一次的租金上涨设定了最高金额，这对每年10月1日或之后开始的一到两年期租约有效。租金稳定公寓的承租人有权享受所需的基本服务，并按原租约的条款和条件续签租约且不被驱逐（除非有法律允许的驱逐理由）。

截至2019年6月15日，如果当地宣布住房紧急状况，其他地方也可以制定自己的租金稳定法。

政府注资住房

Mitchell-Lama住房项目在全州范围内为中等收入承租人提供出租和合作住房。承租人必须满足资格要求，包括收入、家庭人数及州和城市赞助的Mitchell-Lama开发项目的公寓大小。

公共住房是一项由联邦政府资助的计划，在该计划中，州特许机构开发和管理公共住房开发项目，但须遵守联邦、州和地方的法律和法规。公共住房的租户在因故终止租约之前，有权通过地方住房管理局管理的行政申诉程序。但是，房客可以在不举行行政听证会的情况下直接因未支付租金而被诉诸法庭。

“第8条”住房援助金项目是一项联邦租金和抵押贷款补贴项目，旨在帮助符合条件的低收入或流离失所的家庭、年长公民和残障人士在全国范围内获得住房。家庭可以获得租金补贴，即住房援助金，或抵押贷款补贴，用以支付购房费用。这笔补贴相当于他们分担的租金（根据其收入）与单元批准的租金或抵押贷款之间的差额。符合条件的家庭和个人受法定收入限制。

特殊住房类型

人造和移动住宅公园的所有者和租户受不动产法第 233 条（“移动房主权利法案”）的管辖。住房和社区重建司（DHCR）负责强制遵守该法。
纽约市阁楼业主和租户受纽约市阁楼委员会强制执行的《多居法》第7-C条管辖。
纽约市住宅酒店业主和租户受DHCR执行的租金稳定法的管辖。

租约

租赁是房东与租户之间的合同，其中包含租赁条款和条件。除非双方同意，否则在生效期间无法对其进行更改。租金未稳定的公寓的租约可以是口头的，也可以是书面的。为避免争端，各方不妨订立书面协议。一方必须签署租约才能受租约条款的约束。超过一年的口头租赁不能在法律上强制执行（《一般债务法》第 5-701 节）。

租约至少应标明房屋、双方的名称和地址、租金金额和交租日、租期、居住条件以及双方的权利和义务。除法律另有规定外，房东可按双方所同意的条款及条件出租房屋。租约如有任何变更，应由双方签字同意。

纽约市租金稳定的承租人有权在房东收到承租人签署的租约后30天内，从房东那里收到一份已签妥的租约。租约的起止日期必须注明。租金稳定的承租人还必须拿到由DHCR编写的租金稳定租约附文，其中汇总了他们依法享有的权利，并提供了关于租金计算方法的具体信息。

租约条款

租约必须使用具有常见和日常含义的词语，并且必须清晰连贯。租约各部分必须有适当的字幕，并且印刷品必须足够大，便于阅读。（《一般义务法》§ 5-702；《纽约州刑事诉讼法》§ 4544。)

不允许有以下租约条款：

免除房东对房东或房东雇员或代理人的疏忽造成的人身或财产伤害的责任（《一般义务法》第 5-321 节）；
在任何一方以人身伤害或财产损失为由对方提起的任何诉讼中，放弃租户接受陪审团审判的权利（《不动产法》§ 259-c）；
要求租户抵押其家用家具作为租金担保（《不动产法》第 231 节）；
免除房东减轻租户在租约到期前撤出房屋所造成的损失（《不动产法》第 227-e 节）；
放弃可居住性担保（《不动产法》第 235-b 节）；以及
限制租户与其直系亲属和/或另外一名居住者和居住者的受抚养子女同住（《不动产法》第 235-f 节）。

如果租约规定房东可以收回律师费和产生的费用，则租户也自动拥有收回这些费用的对等权利（《不动产法》第 234 节）。如果法院认定租约或任何租赁条款在签订时不合情理，则法院可以拒绝执行该租约或相关条款（《不动产法》第 235-c 节）。

续租租约

非租金监管续租

对于非租金监管公寓，房东不必续签租约。

租约可能包含自动续订条款。在这种情况下，房东必须在要求租户通知房东不打算续订租约的15至30天之前提前通知租户该条款的存在。（《一般义务法》第 5-905 节）。

如非租金监管单元的房东欲续订租约，且租金增幅超过5%，或不打算续订租约，则其必须提前书面通知：

如果您在公寓中居住了两年或以上，或者您的租约为两年，则房东必须提前90天向您发出书面通知，然后才能提高租金或不续订租约；
如果您在公寓中居住超过一年，但少于两年，则房东必须提前 60 天通知您，然后才能提高租金或不续订租约；或
如果您在公寓中居住不到一年，或者租约不到一年，则房东必须提前30天通知您，然后才能提高租金或不续订租约。

监管续租租约

租金稳定的承租人有权续订一至两年的租约，其条款和条件必须与先前的租约相同，除非有具体的法律或规定强制作出更改。房东接受“第8条”补贴就是其中一项，必须在续租租约中保留。只有在某些列明的情况下，房东才可拒绝续订租金稳定租约，例如承租人并没有将该房屋用作主要居所。对于纽约市租金稳定的承租人，房东必须在现有租约到期前90天至150天，以书面形式通知承租人有权通过邮件或专人递送续约。

续约通知发出后，承租人有60天的时间接受续约。如承租人未能在规定时间内接受续约建议，房东可拒绝续订租约，并通过法庭程序驱逐承租人。如果承租人接受续约建议，房东有30天的时间将已签妥的租约交还承租人。

月租承租人

没有租约且按月支付租金的非租金监管租户被称为 “按月” 租户。如果房东接受租金付款，则在租约到期后仍居留的租户将被视为逐月租户（《不动产法》第 232-c 节）。

月租租赁可由任何一方终止。如果房东计划终止租约，他们必须在终止非监管租约的同一时间范围内发出通知（如前页所述）。纽约市外的承租人必须提前一个月通知终止租约。

房东无需解释租约被终止的原因，他们只需要通知终止租赁即可，拒绝撤离将导致驱逐程序。此类通知不会自动允许房东驱逐租户。经租户同意，房东可以逐月提高租户的租金。但是，如果租户不同意，房东可以通过发出适当的通知来终止租赁。（《不动产法》第 232-a 条和 § 232-b）。

租金

租金收取

当公寓不受租金监管时，房东可以自由收取双方商定的任何租金。如果公寓受租金监管，初始租金和随后的租金上涨由法律规定，承租人可以随时提出质疑。然而，追讨多收租金限于投诉前四或六年，具体取决于何时提出投诉。

滞纳金

只有在租金到期后超过五天才收到租金才能被视为延迟付款。房东最多可以收取的滞纳金为50美元或月租金的5％，以较低者为准（不动产法第238-a 节）。

承租人可以利用房东没有提供这一通知作为不支付租金的积极辩护。

收据

当通过现金、汇票、银行本票或租户个人支票以外的任何形式支付租金时，房东必须向租户提供书面收据。通过个人支票支付租金的租户可以书面要求房东提供租金收据。收据必须注明付款日期、金额、支付租金的期限和公寓号。收据必须由收款人签名并注明其所有权。（《不动产法》第 235-e 条）。租户一次要求提供收据后，房东必须每月提供收据。房东还必须将现金租金收据证明保留3年。

租金上涨

非租金监管公寓的租金上涨

如果非租金监管单元的房东打算将租金上涨5%以上，他们必须提前30天、60天或90天发出书面通知，具体时间取决于承租人已经入住了多长时间（见续租租约一节）。

租金监管公寓的租金上涨

租金稳定公寓的最高租金涨幅每年由当地租金指导委员会制定。

当公寓空置时，不再允许房东将租金监管单元的租金上涨20%（“空置费”）。也禁止相关的“长住费”（当离开的承租人已在该单元居住八年或以上）。

此外，在大多数情况下，当租金超过 “高租金门槛” 并且公寓空置时，房东不再被允许在租金监管之外购买公寓。此外，如果租户被视为 “高收入”，则在大多数情况下不再允许放松管制。（对于某些获得减税的新建筑，高租金和高收入放松管制的禁令有少数例外情况。）

2019年6月14日之前解除监管的公寓将继续解除监管。

租户应该检查他们的租金历史记录，以便对公寓的放松管制和当前收取的租金提出质疑。要查看您的租金历史记录，请致电租金管理办公室1-833-499-0343 ，或访问portal.hcr.ny.gov/app/ask 。

其他问询，例如与租赁、服务和租金上涨相关的问询，可以直接联系 Rent Connect，网址为https://rent.hcr.ny.gov/RentConnect/Welcome 。

租金监管单元的大规模修缮：

重要资本改良(MCIs)

对于使建筑物中所有租户受益的某些类型的全建筑重大资本改善（MCI）（例如更换锅炉或管道），房东可以向DHCR申请提高租金稳定的租户的租金。现在，房东可以因MCI提高租户租金的金额上限为他们当前每年租金的2％，并且没有追溯金额。该上限适用于2012年6月16日之后批准的尚未收取的MCI增幅。此外，MCI的增加现在是暂时的，将在30年后从租户的租金中扣除。

如果您的建筑有任何“危险”或“直接危险”的违规行为，您的租金不得上涨MCI。在任何MCI获得州监管机构的授权之前，您的房东必须纠正这些违规行为。

如果建筑内35%以下的公寓受到租金监管，就不允许MCI上涨。

个人公寓修缮(IAIs)

房东还可以提高租金，以改善个人公寓（例如新的地板、新的固定装置或其他改进）。通常，这些改善是在单位空置时进行的，但也可以在租户的书面批准下对已用单元进行改进。要因IAI而提高租金，房东必须拍摄前后的照片，永久保留改善记录，并向州政府提交文件。

房东可以上涨多少租金取决于修缮费用。

在包含超过35套公寓的建筑物中，房东可以收取相当于改善成本的1/180的永久租金增幅（最高83.33美元）。
在包含35套或以下公寓的建筑物中，房东可以收取相当于IAI成本的1/168分之一的永久租金增幅（最高89.29美元）。

房东必须先解决公寓内任何有“危险”或“直接危险”的违规行为，然后才能收取因IAI而上涨的租金。

对于已占用的单位，租户的书面同意必须以 DHCR 表格形式提供。
房东必须使用与承包商和房东之间不存在共同所有权关系的持牌承包商来执行其打算算作 IAI 的任何工作。

房东在15年期限内最多只能收取三次IAI费用，符合租金上涨计算条件的总费用不得超过15,000美元。 IAIs是暂时的，30年后您的租金不得含该项费用。

房东也可能因为困难或增加的劳动力成本而上涨租金。

租金上涨豁免

身为老年人（62岁或以上）或残障人士且生活在租金受监管的低收入住房税收抵免（LIHTC）、有限股息、再开发、住房开发基金公司（HDFC）或米切尔-拉玛合作社和租金的租户可以获得某些租金上涨豁免。租户可以通过致电纽约市财政部 (212) 639-9675 或访问位于纽约州纽约约翰街66号三楼的步入式中心来确定他们是否有资格获得老年人租金上涨豁免（SCRIE）或残疾人租金上涨豁免（DRIE）。如需申请HDFC或Mitchell-Lama公寓的SCRIE/DRIE，请致电 (212) 863-8494 与纽约市住房保护与开发部 (HPD) 联系。纽约州其他地区的租户可以联系DHCR以确定其资格。

租金管制承租人的租金上涨

以往，房东每年可以对租金管制承租人上涨至多7.5%的租金，此外还有燃料转嫁收费（包括MCI和/或IAI的上涨）。

现在，房东只能按租金指导委员会最新发布的一年期续租年租金涨幅五项标准的平均值或租金的7.5%（以较低者为准）上涨租金管制承租人的租金。

房东不得再向租金管制承租人收取燃料费用。

如果你认为房东没有遵守与租金上涨有关的法律，你可以通过hcr.ny.gov向纽约州住房和社区更新部投诉。

优惠租金

对于租金稳定承租人支付的低于法律规定租金的租金（称为优惠租金），将不再允许房东取消此类租金，并将租金上涨为法律规定的更高租金。这意味着房东不能使您的优惠租金涨幅超过租金指导委员会设定的百分比，外加MCIs或IAIs的任何费用（如适用）。

租约应显示您的合法租金，如果您有优惠租金，则可以显示在租约的部分中：“收取较低的租金（如果有）”。

租金超额收费

在适用租金稳定或租金管制法的纽约市及Nassau、Rockland和Westchester郡某些社区，房东收取的租金不得超过法律规定的租金。房东必须在DHCR登记每一套租金稳定的公寓，并每年向承租人提供一份登记声明的副本。承租人也可以直接从DHCR处获得其公寓的租金历史副本。对于2019年6月14日之后的超额收费，承租人也有权收回利息，外加合理成本和律师费。

通常，租金超额收取的罚款是业主在法定监管租金之外收取的金额加上应计利息。如果超额收费是故意的，则房东应处以多收金额三倍的罚款。房东有责任证明超额收费不是故意的。认为自己被多收了费用的租户应联系DHCR和/或律师。

租金押金

租期开始时，房东可以要求所有承租人交纳一笔押金，但押金金额只限于不超过一个月的租金。一个月的租金限额是指房东不能要上个月的租金和押金。然而，如果续约后的租金提高，或者租金在租赁期间增加，则允许房东向承租人收取额外的资金，以使得押金达到月租金额度。无论建筑内有多少单元，房东都必须将押金视为属于承租人的信托基金，不得将押金与自己的钱混在一起。

拥有六套或以上公寓建筑的房东必须将所有押金存入纽约银行账户，按现行利率收取利息。必须以书面形式通知每位承租人银行的名称、地址和押金金额。房东有权按押金1%的额度收取年管理费。押金的其他利息归承租人所有。承租人必须有所选择，即每年向其支付此利息、充抵租金或在租赁期限结束时支付此利息。如果建筑内的公寓少于六套，自愿将押金存入计息银行账户的房东也必须遵守这些规定。

例如：租户支付1,000美元的押金。房东将存款存入支付1.5％的计息银行账户。到年底，该账户将获得15.00美元的利息。租户有权获得5.00美元，房东可以保留10.00美元，即押金的1％，作为管理费。

如果承租人损坏了公寓，房东可以用押金来偿还未付的租金，或者支付正常磨损以外的合理维修费用。

收回押金 – 非监管单元

对于住在非租金稳定或租金管制单元的承租人，房东必须在承租人搬离后14天内退还押金。

如果房东从押金中扣除任何费用，他们必须提供详细的“收据”说明损坏及其费用。如果房东在承租人搬离后14天内没有提供此收据，他们必须全额退还押金，无论是否有损坏。

打算搬出的承租人可以在搬出日期之前要求房东检查公寓（或出租房屋或其他类型的租赁房屋）。在检查期间，他们必须允许承租人在场。检查时，房东必须告诉承租人哪些地方需要修理或清洁。如此就让承租人有机会处理任何问题，以防止房东扣留部分或全部押金。

如果房东故意违反这一法律，承租人有权获得最高两倍的押金。

注意：目前，这些法律仅适用于非租金监管单位的租户。对于受租金管制的单位，无论租户是否要求退还，房东都必须在租约结束时或在此后的合理时间内将押金退还给租户，扣除任何合法扣除的款项。撤离后，租户应将公寓保持干净，从公寓中清理所有个人物品和垃圾，并进行任何需要的小规模维修。

我们的办公室也许能够帮助您取回您的租金押金。要寻求帮助，只需向以下地址提交一份租金保障投诉表：纽约州总检察长詹乐霞的办公室消费者欺诈和保护局。您可以访问formsnym.ag.ny.gov/OAGOnlineSubmissionForm/faces/OAGRSHome访问此表格。

建筑销售

如果建筑售出，房东必须在五天内将押金全部转交给新业主或退还给承租人。房东必须通过注册邮件或挂号信通知承租人新业主的姓名和地址。

租金稳定建筑的买家负责直接向承租人退还押金及利息。不论新业主是否收到前房东的押金，均须承担这种责任。

如果购买者 “实际知道” 押金，则租金受控建筑物或包含六套或更多公寓且租户有书面租约的建筑物的购买者直接向租户负责退还保证金和利息。法律明确规定了何时认为新所有者对保证金 “实际知道”（《一般债务法》，第7条，第1章）。

当出现押金问题时，承租人应先与房东协商解决，协商未果再采取其他行动。如果争议不能解决，承租人可以联系最近的当地检察长办公室，联系信息详见本册文末。

如果建筑售出，房东必须在五天内将押金全部转交给新业主或退还给承租人。

房东必须通过注册邮件或挂号信通知承租人新业主的姓名和地址。

续约或终止

转租或转让租约

转租和转让是将承租人在房屋中的合法权益转让给他人的一种方式。以下是两者的不同之处。

转租

转租是指承租人暂时离开公寓，因此转让了该公寓的部分权益。转租一套公寓的承租人被称为主要承租人，暂时租用该房屋的人被称为转租人。

居住在拥有三套或更少套公寓的建筑中的租户没有转租的权利。他们可以要求房东转租，但房东不必同意。如果房东无理拒绝同意转租，租客唯一的补救措施就是提前 30 天通知房东，解除租约。

居住在拥有四套或以上公寓的建筑中的租户有权在获得房东事先同意的情况下转租。根据公共政策，任何限制租户转租权利的租赁条款均无效。如果房东同意转租，承租人仍需对房东承担租赁义务，包括所有未来的租金。如果房东基于合理理由拒绝转租，则房客不得转租，房东也无须解除房客的租约。如果房东以无合理理由拒绝转租，房客仍然可以转租。如果提起诉讼，且法官裁定房东因恶意拒绝转租，则租客可以收回诉讼费和律师费（《不动产法》第 226-b(2) 条）。

希望转租的承租人必须遵循以下要求：

承租人必须通过挂号信向房东发送书面请求，并要求收到回执。请求必须包含以下信息：(a)转租期限；b)拟转租人的名称、住所及营业地址；c)转租的原因；(d)承租人转租期间的地址；(e)任何合租人或担保人的书面同意；及(f)拟转租租约的副本和承租人自己的租约副本（如有）。
邮寄请求后的十天内，房东可能会要求承租人提供更多的信息。任何要求提供额外信息的请求都不得过分繁琐。
在租户转租申请邮寄后的30天内，或房东要求提供更多信息后的30天内（以较晚者为准），房东必须向租户发送同意通知，如果同意被拒绝，则必须说明拒绝的理由。房东未发送此书面通知被视为同意转租（《不动产法》第 226-b (2) 节）。

适用于租金稳定承租人的额外要求：

向子租户收取的租金不能超过稳定的租金，外加向租户支付的带家具转租的10％附加费。此外，应付给业主的稳定租金仅在转租期间有效，可以通过租金指导委员会规定的 “转租补贴” 来增加。被多收费用的子租户可以向DHCR提出申诉，也可以向法庭起诉主租户，以追回任何多收的费用以及利息、律师费和三倍损害赔偿（9 NYCRR § 2525.6 (e)）；
主租户必须证明该公寓一直是作为主要住所维护的，并且在转租结束时必须证明有意重新占用该公寓；以及
主租户，而不是子租户，保留续订租约的权利以及合作社转换产生的任何权利。转租的期限可能超过主租户的租赁期限。租户在任何四年内转租不得超过两年（《不动产法》第 226-b 节；9 NYCRR § 2525.6）。频繁或长期的转租可能是房东以非主要居住地为由寻求拥有租金稳定的房屋的理由（9NYCRR § 2520.6 (u)）。

转让租约

转让是指承租人将公寓租约的全部权益转让给他人，并永久地将房屋腾空。转让的权利比转租的权利受到更多限制。不符合法律规定的转租或转让可能成为被驱逐的理由。

未经房东书面同意，租户不得转让租约。房东可以无故拒绝同意。如果房东合理地拒绝同意，则租户不能转让，也无权解除租约。如果房东不合理地拒绝同意，则租户有权在向房东提出申请之日起30天内解除租约（《不动产法》第226-b（1）节）。

合住公寓

房东将公寓入住限制在租约中的指定承租人或该承租人及其直系亲属的范围内是违法的。如果租约只指定一名承租人，该承租人可以与直系亲属、一名额外住户及住户的受抚养子女合住该公寓，前提是承租人或承租人的配偶以该房屋为主要居所。如果租约指定多名承租人，这些承租人可以与直系亲属合住公寓；此外，若租约指定的承租人之一搬离，该承租人可由另一住户及住户的受抚养子女取代。至少一名租约指定的承租人或其配偶必须以合住公寓为主要居所。

承租人必须在住户入住公寓的30天内，或在房东提出要求后的30天内，将住户的姓名告知房东。如果租约指定的承租人搬走，未经房东明确同意，其他住户无权继续居住。

房东可以限制居住在公寓中的总人数，以符合法律上的人满为患标准（《不动产法》第 235-f 节）。

租约继承权

居住在不受租金管制、租金稳定或其他受监管协议管辖的住房中的家庭成员通常无权接替死亡或永久撤出该房屋的租户。居住在租金控制或租金稳定的公寓中的家庭成员继承死亡或永久撤出的有记录的租户的权利受DHCR法规的管辖。根据这些法规，“家庭成员” 的定义是房客的丈夫、妻子、儿子、女儿、继子、继女、父亲、母亲、继父、继母、兄弟、姐妹、祖父、祖父、祖母、孙子、孙女、岳父、岳母、女继子或儿媳妇；或作为主要居民与租户同住、能够证明与租户的情感和经济承诺以及相互依存关系的任何其他人（9）NYCRR § 2520.6 (o) (2))。

最低居住 — 如果承租人永久离开或死亡，家属将继承承租人的登记权利，前提是家属与此类主要住户同住

(1) 不少于两年（长者及残障人士为一年），或

(2) 如果租赁或关系不到两年，则自租赁或关系开始之日起，如果是老年人和残障租户，则为一年（9 NYCRR § 2523.5）。

最低居住要求不会被认为在家属临时搬迁期间中断，即因家属服兵役、就读全日制学校、因法院命令不住在该居所、因就业而临时搬迁、住院；或者其他合理理由。

为了确保房东知道所有居住在公寓里的人都有权获得继承权或免遭驱逐的保护，租户不妨向房东提交一份列出所有额外居住者的通知（9 NYCRR § 2523.5 (b) (2)）。房东可以要求租户提供所有居住在公寓的人的姓名，但在任何十二个月内不得超过一次。

居住在政府注资住房（如公共开发项目、地方政府拥有的公寓，或主要承租人有第8条租金援助的公寓）的其他家属，如登记的指定承租人已经去世或搬走，亦可能有权继承该承租人的租约和/或租金补贴。在这种情况下，寻求继承权的家属必须查阅适用的联邦和市政法规以及当地公共住房管理局的规定，以确定他们是否符合资格要求。根据联邦法规，声称自己是承租人其他家属的人士，如果能够提出合理诉求，则有权在被驱逐前参加申诉听证会。

租约终止

如果您在租约到期前离开您的公寓或其他出租房屋，则房东必须本着诚信的原则另寻承租人。如果房东找到新的承租人，而新承租人的租金等于或高于您的租金，则您的租约会被视为终止，您亦无须再支付租金。

年长公民或残障人士租约终止

在以下情况下，租户或与他们同住的配偶或受抚养人，如果年满62岁，或者在租赁期内将年满62岁，或者患有第292（21）号行政法所定义的残疾，则有权终止租约：

经医生证明，由于医疗原因，他们不再能够独立生活，将搬到家庭成员的住所；或
他们搬迁到成人护理机构、寄宿医疗机构、低收入或中等收入补贴住房或为老年人或残疾人提供的其他住房。《不动产法》第 227-a (1) 条。

当房东接到承租人有意搬入上述机构的通知时，房东必须免除承租人支付租约剩余期限租金的责任，并调整任何预先支付的款项。

书面通知必须包含：

终止日期：法律规定，终止日期的生效日期必须不早于下一次租金到期之日（通知发出之后）之后的三十天。该通知被视为在邮寄五天后送达。例如：如果给房东的通知是在 4 月 5 日邮寄的，则该通知被视为在 4 月 10 日收到。由于下一笔租金（4月10日之后）将于5月1日到期，因此最早的租赁终止日期将从6月1日起生效；
医生的证明，证明该人因医疗原因无法继续独立生活；以及
对于违反租约的老年人，通知必须附有家庭成员的公证声明，说明该老年人有亲属关系，如果有待入院的证件或进入上述设施之一的证件尚待入住，则将搬入其住所至少六个月（《不动产法》第 227a (2) (a) 节）。

对于残障人士，通知不必另外附有经过公证的家庭成员声明。（《不动产法》第 227a (2) (b) 节。

任何人干扰租户或租户的配偶从待腾出的房屋中搬走个人物品、衣物、家具或其他个人财产，都将犯有轻罪（《不动产法》第 227a (3) 节）。

老年人或残疾人有权在租约终止后搬入的单位的设施的所有者或出租人必须在准入申请表中告知该租户依法享有的权利（《不动产法》第 227-a (3-a) 条）。

在纽约市以外的所有租金控制公寓和租金稳定的公寓中，不得以房主居住为由驱逐老年人。在纽约市，只有在附近地区以相同或更低的租金向租户提供同等或更低的公寓时，房东才能为此目的驱逐老年人。 (9 NYCRR § 2524.4；9 NYCRR § 2504.4；纽约市管理员。Code § 26408 (b) (1))。

军人租约终止

在军队服役人员，有下列情形之一者，可终止租约：

租约由军人在服现役之前签署；以及
租赁的房地已被成员或成员的受抚养人占用。

任何此类租约均可在服兵役开始后的任何时候通过向房东发出书面通知终止。要求按月付款的租约的终止要等到下一次租金到期之日起 30 天后才生效（《纽约军法》第 310 节）。

家暴受害人租约终止

如果房客或租户家庭成员是家庭暴力的受害者，并且有理由担心留在公寓里可能发生进一步的家庭暴力，则可以通过向房东发出他们即将离开的通知来终止租约。通知必须在租户打算离开前至少30天发出，并且必须说明租户或租户家庭成员遭受过家庭暴力，并且有理由相信租户或租户的家庭成员由于家庭暴力而无法安全地留在公寓里。在发出通知后的25天内，租户必须提供文件，证明租户或家庭成员是家庭暴力的受害者。文件可以包括保护令、向执法部门提出的有关家庭暴力的投诉、医疗保健提供者提供的与家庭暴力有关的治疗记录，或合格第三方出具的关于房客或家庭成员举报家庭暴力的书面证明。房东必须对有关家庭暴力的所有文件和信息保密，故意违规行为将使房东面临处罚和损害赔偿。租户必须离开公寓，让任何居住者都离开，除非租约中有其他人，在这种情况下，这些租户可以选择留下。（《不动产法》第 227-c 节）。

驱逐

有租约的承租人在租约期间不会被驱逐，只要承租人不违反租约的任何实质性条款或任何当地住房法律或法规。无论是受监管的公寓还是不受监管的公寓，房东都必须正式通知其有意获得该公寓的合法所有权。

承租人不应无视法律文件；如果承租人未能出庭回应房东递交的法庭文件（申请），仍可向承租人发出驱逐通知。

正当理由驱逐法》：为一些非租金管制住房的租户提供额外保护。了解有关《正当理由驱逐法》的更多信息，并查看您的公寓是否适用该法。

尽管有租约但允许的驱逐理由

除非租户在房东发出通知后的指定日期之前撤出房屋，否则房东可以通过以下方式启动驱逐程序：(a) 简易不付款法庭诉讼，驱逐未能按期支付约定租金的租户并收回未付租金；或 (b) 如果租户严重违反了租约规定的重大义务（例如将房屋用于非法目的），或者实施或允许进行骚扰，则采取简易延期驱逐程序）或未经许可超过租赁期限的居留。（不动产诉讼和诉讼法（RPAPL § 711））。

租金监管公寓的房东可能被要求在开始涉及所有权的法庭程序之前获得DHCR的批准，例如，如果业主试图拆除该建筑。如果承租人不支付租金，造成滋扰，损坏公寓或建筑，或有其他不法行为，业主可直接向法院起诉。

您的房东不能因您未付租金而将您告上法庭，除非他们已书面向您提出14天的“租金要求”。

驱逐期间对承租人的保护

只有在房东向法庭提起诉讼并获得所有权的判决后，承租人才可被合法驱逐；而且，只有治安官、法警或警察才能执行法院签发的驱逐令。

房东不得无视法律，以武力或非法手段驱逐承租人。例如，房东不能使用暴力威胁，移走承租人的财产，把承租人锁在公寓外，或故意中断基本服务，如水或暖气。

当租户被驱逐时，房东必须给租户合理的时间来移走所有物品。房东不得保留租户的个人物品或家具（RPAPL § 749；不动产法第 235 节）。

在您被驱逐之前（即治安官或法警执行驱逐令），如果您支付了所有欠缴租金，则您的不付款案件可以被驳回。

在不付款案件中，您只有在不支付租金的情况下才会被驱逐。您不能因未支付其他费用（如滞纳金、律师费或任何其他附加费用）而被驱逐。

如果你在住房案件中败诉，而法官下令驱逐你，如果你能证明在同一个街区找不到类似的公寓，你可以要求法院在长达一年的时间内搬迁。这取决于法官的自由裁量权。法官将考虑你的健康状况、你是否有孩子在学、如果你留下来房东所面临的困难以及任何其他可能影响你行动能力的生活情况。您可能需要继续支付剩余月份的租金。

新法加强了对承租人的保护，使其免受报复性驱逐，并加大了对非法将对承租人拒之门外的房东的惩罚。

以强制或非法方式被驱逐出公寓的租户可以在对房东提起的法律诉讼中追回三倍的损失。使用非法方法强迫租户搬家的房东也将受到刑事和民事处罚。此外，租户可能有权恢复入住状态（RPAPL 768；RPAPL § 853；NYC Admin）。Code § 26-523，§ 26-521）。

其他规则适用于与驱逐有关的某些情况。在纽约市，如果租户或租户的配偶是老年人、残障人士或在公寓里居住了15年或更长时间，房东不得以房主居住为目的驱逐租金稳定的公寓的租户（纽约市行政代码26-511（9））。在全州租金控制的公寓和纽约市以外租金稳定的公寓中，房东不得驱逐老年人、残疾人或任何在公寓里居住了15年或更长时间的人（纽约市管理员）。Code § 26-408 (b) (1))。

提醒：面临驱逐时，咨询律师通常是一个好主意。纽约州有许多免费法律服务提供商，可以代表符合其服务资格的租户。查看 法律帮助网站。总检察长办公室不能提供直接的法律建议。

适居性和维修

适居性保证

在适居性保证下，承租人有权拥有一套宜居、安全、卫生的公寓，每一份书面或口头租约都包含这一权利。任何放弃这一权利的租约条款都违反公共政策，因此无效。违反本保证的示例包括没有定期提供暖气或热水，或者没有清除公寓虫害。

建筑内的公共区域亦包括在适居性保证范围内。合建公寓业主可以提高适居性保证，但共管公寓业主不能。合建公寓和共管公寓的承租人和转租人可以提高适居性保证。

租户或承租人指导或控制下的人员造成的任何不宜居住状况均不构成对可居住性保证的违反。在这种情况下，租户有责任纠正这种情况（《不动产法》第 235-b 条）。

寻求租金减免

如果房东违反了适居性保证，承租人可以起诉要求租金减免。或者，租金监管承租人也可以向DHCR提交租金减免投诉。在向DHCR投诉违反保证之前，承租人必须就该问题与房东进行书面沟通。自承租人向房东发出通知之日起，只能在不少于10天和不超过60天内向DHCR投诉。承租人也可以拒付租金，但作为回应，房东可以起诉承租人不支付租金。在这种情况下，承租人可以反诉违反保证。

如果法院或DHCR发现房东违反了适居性保证，可以给予租金减免。减免的计算方法是从实际租金中减去没有基本服务的公寓的估计价值。为了让承租人获得减免，房东必须得到存在缺陷条件的实际或建设性通知。

当无法提供服务是因整个工会的建筑工人罢工所造成，则房东的损害赔偿责任是有限的。然而，法院可能判给承租人的损害赔偿相当于房东因罢工而节省的净额的一部分。如果房东未能本着诚信的原则尝试在可行的情况下提供服务，则他们将承担因罢工而导致服务缺乏的责任。

在情有可原的情况下，承租人可以进行必要的维修，并从租金中扣除合理的维修费用。例如，当房东被告知门锁坏了，并且故意不修理它，则承租人可以雇佣锁匠，并从租金中扣除费用。承租人应保存维修收据及所有与业主有关维修的通讯副本。

如果公寓由于非租户造成的火灾或其他损坏而无法居住，并且租约没有另有明确规定，则租户可以撤出公寓并取消租约。租户对后续的租金不承担任何责任。房东有责任退还任何预付的租金以及房东持有的任何租金担保（《不动产法》第 227 节）。租金稳定和租金受控的租户可以向DHCR申请签发命令，将其租金减至1美元，以维持公寓的所有权益，直到该公寓再次适合居住。

如果公寓只损坏了一部分，租金可能根据法院命令或由DHCR按受损公寓部分的比例减免。之后房东必须维修公寓的这些部分，使其恢复到宜居条件。

房东的维修责任

多套住房的房东必须使公寓和建筑物的公共区域处于 “良好维修” 状态，保持清洁，没有害虫、垃圾或其他攻击性物质。房东必须保持电气、管道、卫生、供暖和通风系统以及房东安装的电器（例如冰箱和炉灶）处于良好和安全的工作状态。所有维修都必须在合理的时间内完成，具体时间可能因维修的严重程度而异。在纽约市，房东必须将公共区域保持干净卫生的状态（纽约市管理局。Code§ 27-2011）。租户应将投诉提请当地住房官员注意（《多居法》第78条和第80条；《多居留法》第174条。) 《多居法》适用于人口在32.5万或以上的城市，《多居所法》适用于人口少于32.5万的城市以及所有城镇和村庄。

含铅油漆

纽约的房东应该维护其房产，以减少儿童接触危险的含铅油漆的可能性。尽管纽约市在1960年、纽约州在1970年、联邦消费者产品安全委员会在1978年都对家庭使用的油漆铅含量进行了限制，但在许多公寓和住宅的墙壁和其他表面，铅含量高于这些限制的油漆仍然存在。联邦法律要求房东在租约生效前披露有关含铅油漆或含铅油漆危害的已知信息，并且所有租约必须包括一份关于1978年以前建造的所有房产含铅油漆的警告声明。联邦法律还要求房东向承租人分发小册子，介绍如何保护自己免于接触家中可能含有的铅。

在相应公寓和公共区域进行任何施用含铅油漆的工作时，房东必须雇用已完成含铅安全工作实践培训课程的工人。

纽约市的房东也必须遵守纽约市儿童铅中毒预防法案，该法案规定1960年以前建造（或者1960年到1978年之间建造，房东知道这期间有含铅油漆）至少有3套公寓建筑的房东要确定是否有未满七岁的孩子住在公寓内，并对公寓进行含铅油漆危害检查。

房东必须拆除或永久遮盖公寓墙壁和其他有油漆剥落或存在摩擦或冲击的区域，这些区域会暴露铅并产生铅尘，并记录所有关于铅基涂料危害的通知、检查和维修以及与铅基涂料法有关的其他事项。房东还必须向租户提供一份由纽约市卫生和心理卫生部和纽约市住房保护与开发部（HPD）编写的小册子。

罗彻斯特市的房东必须遵守罗彻斯特含铅油漆中毒预防条例，该条例要求房东对其房产进行外观检查，以检查油漆是否变质，这是其入住检查证的一部分。此外，高风险地区的公寓还必须对沉降尘埃样本进行铅检测。

在布法罗市，房东必须维护自己的财产，采取行动防止有利于铅中毒的情况，并使用安全的工作规范纠正铅危害（42 U.S.C.A § 4851；NYC Admin.Code § 27-2056.3；《罗切斯特市财产保护法》§ 90-50 等，《伊利县卫生法》第九条）。

多户住宅的房东必须保持公寓和建筑公共区域“完好”、清洁、没有害虫、垃圾和其他有害物质。

所有的修理都必须在合理的时间内完成，而时间的长短取决于修理的工作量大小。

安全

烟雾报警器

多套住房的房东必须在每间公寓内安装经批准的烟雾探测器，距离每个用于睡觉的房间不到十英尺。每个烟雾探测设备都应包括一个测试设备，以允许租户确保该设备正常运行。租户应经常测试探测器，以确保它们正常工作。每个房间都应该清晰地听见烟雾探测器的声音。租户可能会被要求向房主补偿购买和安装每个电池供电探测器的费用，最高为10美元。在使用的第一年，如果任何损坏的探测器故障不是租户的过错，房东必须修理或更换损坏的探测器（《多居法》§ 15；《多居法》§ 68；《纽约市管理局》）。Code § 27-2045）。租户有责任在烟雾探测器中保留新电池。

一氧化碳探测器

纽约市所有多套住宅，包括作为公寓或合作社拥有的用作住宅的住宅，以及一户和两户住宅的房东，必须在距离每个卧室主入口的15英尺范围内提供并安装经批准的一氧化碳警报器。根据当地建筑规范（纽约市管理局），所有多套住宅都必须包含一氧化碳探测器。Code 27-§ 2045；Exec.法律第 378 节）。

纽约市房东必须在公共区域张贴经HPD批准的表格，告知居住者纽约市一氧化碳法的要求。租户有责任在一年内为每个新安装的一氧化碳警报器向房东补偿25.00美元。租户有责任保持和维护一氧化碳警报器处于良好维修状态。房东有责任更换任何在使用的第一年内丢失、被盗或无法使用的探测器。 (纽约市管理员.Code § 27-2045）。

允许使用组合烟雾/一氧化碳探测器。只有在需要更换烟雾报警器时，房东才有权获得此类组合探测器的最高50.00美元的补偿。如果烟雾报警器可以运行并且房东希望用组合式警报器取而代之，则只能向房东报销25.00美元。租户有责任在一氧化碳探测器中保留新电池。

犯罪预防

要求房东采取最低限度的预防措施，防止合理可预见的刑事伤害。例如，承租人是他们所在建筑或公寓内犯罪的受害者，能够证明罪犯是入侵者并利用了房东疏于维护建筑入口这一事实，也许能向房东索赔。

入口门锁和对讲机

1968年1月1日以后建造或改建的多户住宅必须在所有入口设有自动自闭和自锁门。这些门必须随时上锁，除非有服务员值班。如果此类建筑包含八套或以上公寓，它还必须有从每个公寓到前门的双向语音对讲系统，承租人必须能够为访客打开入口门。

如果大多数公寓提出要求，在 1968 年 1 月 1 日之前建造或改建为此类用途的多套住宅还必须配备自锁门和双向对讲系统。房东可以向租户收回提供此类设备的费用（《多居法》第 50-a 条）。

从日落到日出，多处住宅的入口、楼梯和院子必须有充足的照明。业主负责在这些区域安装和维护照明（纽约市管理员。Code § 27-2040；《多居所法》第 35 节；《多重居留法》第 109 节）。

大厅服务

拥有八套或更多公寓的多套住房的租户只要房东提供的服务员不值班，就有权自费维持大厅服务员服务（《多住所法》第50-c 节）。

电梯镜子

多个住宅的每部自助式电梯都必须有一面镜子，这样人们才能在进入电梯之前看到是否有人已经在电梯里（《多住所法》§51-b；NYC Admin。Code § 27-2042）。

个人锁，窥视孔和邮箱

除了房东提供的锁外，多套住宅的租户还可以在公寓入口门上安装和维护自己的锁。锁的周长不得超过三英寸，租户必须根据要求向房东提供重复的钥匙。不按要求向房东提供重复的钥匙可以解释为违反了租赁的实质性义务，并可能导致驱逐程序。任何要求租户为安装额外锁支付额外租金或其他费用的租赁条款都是无效的，也不可执行（多居法第 51-c 节）。

房东必须在每套公寓的入口处提供一个窥视孔。在纽约市拥有多套住房的房东还必须在每套公寓的入口门上安装链门防护装置，以允许部分打开大门（《多居法》§ 51-a；NYC Admin）。Code § 27-2043）。

美国邮政条例要求三套或以上公寓建筑的房东为每套公寓提供安全的邮箱，除非管理部门已安排将邮件分发到每套公寓。房东必须妥善维护邮箱和门锁。

窗户护栏

纽约市的房东必须在承租人的要求下，或者在任何有十岁以下儿童居住的公寓里，无论是否被要求，均安装窗户护栏。

房东必须向房客提供一份表格，说明家庭中是否有子女居住，并要求安装窗帘。当房客有这个年龄的孩子住在他们的公寓里，或者他们是否在公寓里提供托儿服务时，他们必须通知房东。租户不得拒绝安装。安装窗帘后，租户不得拆除、修改或拆除防护罩的任何部分。纽约市的房东必须安装卫生和心理卫生部批准的窗帘。如果直径超过五英寸的物体可以穿过窗帘、上方或下方，则说明其安装不正确。所有经批准的窗帘在防护罩的垂直栏杆上都印有制造商的批准编号，并且必须适合安装窗户的类型（《纽约市健康法》§ 131.15；纽约市管理局。Code § 27-2043.1）。

不包括允许进入消防通道的窗户。还必须在所有公共走廊的窗户上安装防护罩。房东必须每年向租户发出通知，说明他们有权使用窗户，并且必须在租赁合同中提供这些信息。租金受控和稳定的租户可以向每个窗户收取最高10美元的费用（《纽约市健康法》第131.15 节）。

公用事业服务

供暖季

从 10 月 1 日到 5 月 31 日，必须向多套住宅的租户提供热量。如果室外温度在上午六点到晚上十点之间降至55°F以下，则每个公寓的温度必须加热到至少68°F。如果室外温度在晚上十点到早上六点之间降至40°F以下，则每个公寓的温度必须加热到至少55°F。在此期间，当地法规可能要求更高的温度。（《多居法》第 79 节；《多居所法》§ 173；《纽约市管理局》。Code § 272029）。

供暖须知

在签署要求支付个人供暖和制冷账单的租约之前，潜在租户有权从房东那里获得过去两年账单的全套或摘要。这些副本必须根据书面要求免费提供（《能源法》第 17-103 节）。

热水

房东必须向多套住宅的所有租户提供热水和冷水。地方可以指定温度。在纽约市，自来水的温度必须等于或高于120度的恒定温度。如果浴缸或淋浴间配有防烫阀门以防止热水温度超过 120 度，则该浴缸或淋浴的最低热水温度为 110 度（多居所法 § 75；多居所法 § 170；纽约市管理局。Code § 27-2031）。

公用事业服务延续

当多户住宅的房东拖欠水电费时，公用事业公司必须提前书面通知承租人和某些政府机构它打算停止服务。如果承租人直接向公用事业公司支付房东当前的账单，则服务不会中断。承租人可以从未来的租金中扣除这些费用。

公共服务委员会可以帮助租户解决相关问题。如果多套住房的房东未能支付水电费账单而服务中止，房东可能有责任获得补偿性和惩罚性赔偿（《不动产法》第 235-a 节；《公共服务法》第 33 节）。

燃油款项

当房东无法确保足够的燃料供应时，使用石油加热的多套住宅的租户可以与石油交易商签订合同，并支付向其建筑物运送石油的费用。这些款项可从租金中扣除。当地住房官员有将在这种情况下运送燃料的石油交易商名单（《多居法》第 302-c 节；《多居法》第 305-c 节）。

承租人个人保护

承租人组织

租户有合法的组织权。他们可以组建、加入和参与租户组织，以保护他们的权利。房东必须允许租户组织在建筑物内的任何社区或社交房间免费开会，即使使用房间通常需要付费。租户组织会议必须在合理的时间以不妨碍进入房舍的和平方式举行（《不动产法》第 230 节）。

打击报复

在纽约，房东因承租人加入承租人组织而对承租人实施打击报复，这是违法行为。在纽约，房东因承租人向其或向政府机构就违反健康和安全法、房屋的适居性或不可修理的问题、侵犯租约权利或哄租行为提出真诚的投诉而对承租人实施打击报复，这是违法行为。

如果符合以下条件，则推定房东正在实施打击报复：

在租户提出投诉后的一年内，房东大幅修改了租户租赁协议的条款。这包括：拒绝继续向您租房；在租约到期后未能续订租约；或提供不合理的租金上涨的新租约；或
在提出真诚投诉后的一年内，您的房东对租户提起驱逐诉讼。如果租户在租户提出善意申诉后的一年内告知法院房东启动了驱逐程序，则法律要求房东证明驱逐不是报复性的。如果房东未能证明驱逐不是报复性的，驱逐程序将终止。

该推定的效力要求房东通过大量证据为其行为确定非报复性动机。不反驳报复推定可能会导致要求向租户提供新的租约或最长一年的续约，只需 “合理” 的增加。

租户可以向违反该法律的房东收取损害赔偿，该法律适用于所有租房，但自有住房不足四个单元除外（《不动产法》第 223-b 节）。

隐私权

租户有权在公寓内享受隐私。但是，房东可以在合理的事先通知下，在合理的时间内，经租户同意，进入租户的公寓，以提供例行或商定的维修或服务，也可以根据租约进入租户的公寓。如果租户不合理地拒绝同意，房东可以寻求法院命令允许入境。在紧急情况下，例如火灾或漏水，房东可以在未经租户同意或事先通知的情况下进入公寓。房东不得干扰有线电视设施的安装（《公共服务法》第 228 节）。

残障

房东必须为残疾租户提供合理的便利，使他们能够平等地获得和使用住房设施。 “合理便利” 是与租户的特定残疾相关的政策或规则变更，不会给房东带来极高的成本，也不会对其他租户造成伤害或不适，例如允许失明或有心理障碍的租户养导盲犬或伴侣动物，尽管建筑物有 “禁止携带宠物” 的政策（42 U.S.C.A § 3604 (f) (3)。

此外，房东不得拒绝允许对残疾租户所居住的现有房屋进行合理的结构改造，前提是此类改造对租户充分使用房屋十分必要，且改造费用由租户承担。这些改造可能包括修建坡道或在浴室安装扶手。

不过，房东可以要求租户同意将房屋内部恢复到改造前的状态，以此作为给予许可的条件（《美国法典》第 42 篇第 3604(f) (3) 节）。

需要住宿的残障承租人应通知房东，并要求提供必要住宿。虽然此类要求不需要以书面形式提出，但如果出现任何争议，书面文件往往有所帮助。房东可以要求医疗保健专业人士提供证明残障的文件，并描述出现的任何功能限制。如果残障承租人认为房东无理拒绝了合理的住宿要求，则其应该联系美国住房和城市发展部（HUD）。

歧视

房东不得以种族、信仰、肤色、国籍、性别、残疾、年龄、艾滋病或艾滋病毒状况、酗酒、婚姻状况或家庭状况为由拒绝向任何个人或群体租房、续租或以其他方式歧视任何个人或群体。在纽约市，进一步保护租户免受合法职业、性取向、伴侣身份和移民身份方面的歧视。此外，禁止纽约州房东基于合法收入来源歧视租户，包括来自社会保障或任何形式的联邦、州或地方公共援助（包括第8条代金券）的收入（行政法第296（5）条；纽约市管理局。Code § 8-107）。

房东不得歧视任何有子女生活在一起的人，拒绝租公寓或因为该人有孩子而坚持不利的租赁条款。此外，房东不得要求租户在租赁期间保持无子女状态。这些限制不适用于由联邦政府补贴或保险的老年人住房。此外，租约可能不要求租户在租赁期间保持无子女状态（《不动产法》第 237 节；《不动产法》第 237-a 节）。

受侵害方应在所谓的歧视性住房行为发生或停止后的一年内与HUD联系。在纽约市，受害方可以在歧视行为发生之日起一年内向纽约市人权委员会提出申诉。受害方也可以选择对违反该法律的房东提起诉讼，要求赔偿，如果成功则可以收回律师费（纽约市管理员。Code § 8-109；42 U.S.C.A.§3610 (a) (1)。

骚扰

房东不得采取任何旨在迫使租户离开公寓或迫使租户放弃法律赋予租户的任何权利的行动。任何房东或代表房东行事的任何一方都不得干扰租户对公寓的隐私、舒适或安静享受。骚扰的形式可能包括身体或口头虐待、故意拒绝服务、干扰健康、安全和公寓使用的破坏性建筑或翻新项目，或者多次轻率的诉讼。如果房东撒谎或故意向租户虚假陈述法律，这也可能构成骚扰。严重的骚扰行为可能构成非法驱逐，房东可能受到民事和刑事处罚，其形式为《不动产法》第 768 条规定的A类骚扰轻罪。

受租金监管的租户如果认为自己是骚扰的受害者，应联系DHCR。在纽约市，被判犯有骚扰罪的房东首次违规将被处以最高2,000美元的罚款，随后每项违法行为将被处以最高10,000美元的罚款。在某些情况下，骚扰受租金监管的租户可能构成E级重罪（刑法§ 241.05；《纽约市管理法》§ 27-2004，27-200 5）。

纽约市的租户还有其他抗骚扰的手段。如果发现违规行为，租户可以向住房法庭提出索赔，法院可以对房东发布限制令（《纽约市管理法》§ 27-2115）。

宠物

除非租约明确禁止，否则租户可以在公寓内饲养宠物。房东可以驱逐违反租约中禁止饲养宠物规定的房客。在纽约市和威彻斯特郡的多层住宅中，如果租户 "公开和臭名昭著地 "饲养宠物至少三个月，且楼主或楼主的代理人知道这一事实，则禁止饲养宠物的租赁条款被视为放弃。但是，这种保护不适用于公共住房或动物造成损害、滋扰或严重干扰其他租户的情况（《纽约市行政法规》第 272009.1(b)条；《威彻斯特郡法律》第 695.11 章）。NYC Admin. Code§ 272009.1(b)；Westchester County Laws, Chapter 695.11）。

无论租约中是否有禁止宠物的条款，盲人或聋人的租户都可以养导盲犬或服务犬。此外，患有慢性精神疾病的租户可以饲养情感辅助动物（《纽约民权法》第 47-b 节）。

承租人可以在公寓里养宠物，除非他们的租约明确禁止这样做。房东可以驱逐违反禁止养宠物的租约条款的承租人。

预制和活动房屋

限制租金上涨

在大多数情况下，租金上涨，包括地段租金和任何费用或物业费，限制在3%，但房屋园业主可以将租金最高上涨6%，条件是确定上涨“合理”。如果房屋园业主要求上涨超过3%的租金，承租人可以在法庭上提出质疑。法官应决定上涨是否合理。

所有预制房屋园租约必须包括关于承租人权利的附文。

先租后买保护

必须向任何与预制房屋园业主签订先租后买协议的人提供一份合同，要明确规定：

合同条款；
合同有效期内应支付的所有费用、租金或其他费用；
人造房屋的公允市场价值；以及
人造房屋公园所有者有责任在租赁期间支付重大维修和改善费用。

每一份先租后买合同都必须声明，在房产所有权转移之前，承租人一直居住在租来的房屋里。合同还必须声明，在此之前，房屋园业主有责任保持房屋处于适宜居住的状态；进行所有重大维修及修缮工程；并使房屋远离可能危及承租人健康和安全的环境。

先租后买承租人有权每年获得一份与先租后买合同有关的所有款项的明细单。如果房屋园业主终止租约，业主必须偿还根据先租后买合同所支付的所有款项。

费用限制

只有在租约或预制房屋园规定中有滞纳金条款时，预制房屋园业主才可以收取租金滞纳金，但滞纳金不能在交租日起10天内收取。滞纳金不能复利计算，也不视为额外租金。

预制房屋园业主不能要求承租人支付律师费，除非法院作此判决。

改变用途通知

如果由于房屋园业主正在改变预制房屋园的用途而希望其现有住户离开，在房屋园业主发出通知，表示其打算改变房屋园用途两年后，才可以启动驱逐程序。

如果住户拥有自己的预制房屋，而房屋园业主因打算改变土地用途而希望住户离开，则其必须向住户支付最高1.5万美元的补贴，以补偿住户的搬家费用。

如果你认为人造住宅公园的所有者没有遵守法律，你可以联系纽约州住房和社区更新部（(hcr.ny.gov)。人造房屋投诉计划热线是 (800) 432-4210。

先租后买承租人有权每年获得一份与先租后买合同有关的所有款项的明细单。如果房屋园业主终止租约，业主必须偿还所有先租后买的款项。

找公寓

房地产经纪人

消费者可以聘请房地产经纪人来寻找合适的公寓。纽约州执照房地产经纪人和销售人员。经纪人对其提供的服务收取佣金，通常是第一年租金的一定比例。佣金数额并非由法律规定，应由当事人协商确定。在收取佣金之前，经纪人必须帮助客户找到并获得一套公寓。此费用应在向客户提供一份由房东签署的租约后才支付。

根据《租金稳定法》，当经纪人与房东之间的业务或财务联系过于密切时，经纪人的佣金可以被视为超过法定租金的 “租金”（9 NYCRR § 2525.1）。对房地产经纪人的投诉应直接提交给纽约州国务院（《不动产法》，§442-e）。

公寓信息与共享机构

为提供有关公寓和房间的位置和可用性而收取费用的公寓上市服务必须获得国家许可（《不动产法》第 446-b 节）。这些公司收取的费用不得超过一个月的租金，并且必须存入托管账户。如果公司提供的信息未导致租金，则必须将任何预付费用的全部金额（减去15.00美元）退还给潜在租户。总检察长可对违反该法的行为提起刑事诉讼（《不动产法》第446-h 节）。

收费情况

在签订租约之前，房东最多可以收取20美元的信用和背景调查费用。房东必须向申请人提供信用或背景调查的副本，以及执行调查的公司的发票。如果房东不能向申请人提供副本，禁止房东向申请人收取信用或背景调查费。申请人可以提供自己的背景或信用调查，以避免产生任何费用，前提是背景或信用调查在过去30天内进行。

Key Money：在合法租金和押金之外向潜在租户收取额外费用（通常称为 “礼金”）是非法的，以便优先租用空置公寓。不要将礼金与持牌房地产经纪人可能依法收取的费用混淆（刑法第 180.55 节）。

承租人筛选报告或“承租人黑名单”

房东不能因潜在承租人之前与自己有过法律纠纷而拒绝其租用公寓、出租房屋或任何其他类型的出租房。例如，房东不能因为申请人起诉前房东进行维修而拒绝租给申请人公寓。

如果房东在使用包含先前租户-房东案例的租户筛查服务报告后拒绝了你的申请，或者依赖对这些记录本身的审查，则法律假定你被拒绝是因为这段历史。你可以向总检察长办公室投诉，如果房东不能给出拒绝你的充分理由，他们可能必须向州政府支付500至1,000.00美元的罚款。（不动产法（“RPL”）§ 227-f。)。