非法驱逐（RPAPL 第 768 条）
纽约 2019 年《住房稳定与租户保护法案》为租户提供了新的保护。根据新规定，以下任一行为均属于 A 级轻罪（不动产诉讼和程序法 (RPAPL) 第 768 条）：
- 在没有法院命令的情况下将住户驱逐出家
- 未经法院命令驱逐的住户未能返回
根据法律规定，非法驱逐属于刑事犯罪。执法部门应积极维护这项法律。我们制定了本指南，以帮助纽约州执法人员处理有关租户和其他人被非法驱逐出家的索赔。
如果法律允许，任何执法干预的最终目标都应该是让房客返回自己的家。执法部门的迅速行动将有助于确保人们不会在未经正当程序的情况下被赶出家园。
在接到有关非法驱逐的电话时，执法人员必须评估以下事项：
投诉人是否是有权受到法律保护的人？
执法部门应确定居住者是否合法进入住宅单元。如果是，执法部门应确定居住者是否有租约或是否已居住超过 30 天。
根据 RPAPL 第 768 条，如果居住者满足以下任一条件，则将受到保护，免遭非法驱逐：
- 他们根据书面或口头租约占用住宅单元。
- 他们已合法居住该住宅至少 30 天。在纽约市，该法律还保护在受租金稳定管制的酒店内居住的住户，前提是该住户在该住户居住的时间少于 30 天，并且根据租金稳定法律的规定申请了租约。
为了评估投诉人是否受到法律保护，执法人员应尽可能确定居住者的以下情况：
- 他们如何获得该住所
- 他们是否有书面或口头租约，或至少在 30 天前搬进来
占用者如何获得所有权
根据 RPAPL 768，合法居住者受到保护，免遭非法驱逐。除了非法占有者或非法侵入者外，几乎所有其他居住者如果获得房东、业主或其他有权允许他们进入的人员的许可，都将被视为合法进入住宅单元（例如管理代理人、租户或雇主）。
除 RPAPL 768 外，法院还裁定，不得强行驱逐其他合法居住者（例如居住时间少于 30 天的人）。只有在非暴力且不破坏和平的情况下，才可以驱逐这些居住者。然而，即使不使用武力驱逐居住者，也不可使用武力或任何破坏和平的行为将其驱逐。非法占有者（例如非法侵入者和擅自占地者）如果在未经法院命令的情况下被驱逐，则无权恢复其占有；其他刑法（例如袭击罪）可能适用于这种情况。
示例
- 一位租户有一位客人，他只在公寓住了 10 天。当客人外出买杂货时，租户更换了锁。这次驱逐是合法的，因为它不是强制的，也没有破坏和平。
- 当客人返回时，租户不得以武力或任何破坏和平的方式将客人拒之门外。
根据书面或口头租赁协议占用住宅单元的居住者
租赁无需采用书面形式即可受到法律保护。口头协议占用房屋一个月或更长时间将受到法律保护。一般来说，根据协议占用房屋的人会有租金支付证明作为协议的证据。提及该协议的短信、电子邮件或其他通信方式也可能足够。
例子
房东和房客达成按月租赁的口头协议。15 天后，房东将房客锁在公寓外。该租户已被非法驱逐。
合法居住至少 30 天的居住者
除了根据当前口头或书面租约占用房屋的租户外，任何合法占用房屋 30 天的人都有权享受免于非法驱逐的保护，包括：
- 租约已到期的租户
- 已在居住单元居住至少 30 天的家庭成员
- 已在住宅单元居住至少 30 天的租户和居住者的室友或其他被许可人（被许可人是已获得使用住宅许可但不是租户的人）
- 作为工作一部分而获得住房的工人
示例
- 一位租客和他的室友已在一套公寓里共同居住了一年。租客搬出公寓并留下他的室友。房东没有诉诸法庭，而是将室友锁在了公寓门外。室友被非法驱逐。
- 一栋独栋住宅的主人允许他的侄子和侄子的女朋友住在他的地下室里。地下室没有厨房或单独的入口。六个月后，房东与侄子发生争吵，将侄子和女友锁在门外。侄子和女友被非法驱逐。
- 租户找了个室友，但没有通知房东。房东告诉房客，他们不希望房客有室友。房东将室友的物品扔到街上。室友被非法驱逐。
- 作为工作报酬的一部分，工人将获得居住空间。六个月后，该工人被解雇。他们的雇主扔掉了工人的物品并更换了房间的锁。该工人被非法驱逐。
如何确定投诉人是否受法律保护
如果对居住者的合法居住权存在争议，执法人员可以要求提供以下任何证据：
- 书面租约
- 双方之间表明有意签订租赁协议的沟通
- 租金支付证明
- 证明入住情况的水电费账单
- 标有居住单元地址的邮件，寄送日期为 30 天前
- 工资单或雇佣协议
- 证明居住者已在该住宅单元居住的其他文件
请记住，许多此类文件可能位于住宅单元内：如有必要，执法人员应帮助居住者取回它们。此外，许多人没有传统的文档。这些问题不应该阻止他们获得与更传统居住环境的居住者相同的保护。
哪些人会因非法驱逐而被逮捕？
RPAPL 768 并未将刑事责任仅限于业主或房东：“任何故意违反或协助违反 [RPAPL 768] 任何规定的人均应犯 A 级轻罪。”
因此，业主或房东或其任何代理人（例如如果房屋管理代理人或朋友从事任何被视为非法驱逐的活动，他们可能承担犯罪责任。
此外，如果租户允许其他人（例如室友、家人或客人）与其同住，然后试图驱逐其他居住者，违反了 RPAPL 768 的条款，则可能会因非法驱逐而被捕。
然而，请注意，驱逐居住者的人可能出于安全考虑这样做，例如将施虐者锁在外面。因此，执法部门应评估是否涉及家庭暴力或亲密伴侣暴力，并遵循部门针对此类情况的规程。如需了解更多信息，请访问纽约州预防家庭暴力办公室。
该住宅是否受法律保护？
大多数住宅建筑都受法律保护
《多户住宅法》第 4 条将住宅定义为“全部或部分供一人或多人居住、居住或睡觉的任何建筑物、构筑物或其部分”。
住宅单元是住宅的任何部分。这个定义可以适用于公寓、地下室、房间或只是一张床。
相比之下，商业空间不受 RPAPL 768 的保护，除非它被用作住宅。医院、修道院和公共机构不被视为住宅。
哪些行为违反法律？
非法驱逐可以采取多种形式：有人可以使用武力，例如将居住者赶出去，或者采取消极措施，例如切断基本服务或更换锁。
非法驱逐后拒绝恢复居住者也是一种犯罪行为。
根据 RPAPL 768，如果一个人通过以下方式驱逐或试图驱逐他人，则属于非法驱逐：
- 使用或威胁使用武力
- 中断或停止基本服务（即热能、水能或电能）
- 将居住者的物品从居住单元中移走
- 拆除住宅单元入口处的门
- 拆除、堵塞或以其他方式使入口门锁失效
- 更换入口门的锁，但不给住户钥匙
- 以任何其他方式阻止或意图阻止居住者合法占用住宅单元、干扰或意图干扰居住者使用和占用住宅单元、或导致居住者腾空。此类行动包括：
- 随时反复呼叫住户
- 反复敲门
- 对住户大喊大叫
- 反复要求乘客下车
如果住宅单元的居住者被非法驱逐，法律还要求住宅单元的所有者采取一切合理和必要的措施，让居住者恢复其住宅单元。
如果居住者被非法驱逐并要求返回其居住单元，则业主将因未能恢复居住者居住或未能提供另一个居住单元而承担刑事责任，如果出现以下情况：
- 房主实施了非法驱逐行为，或者知道或有理由知道非法驱逐行为。
- 无论业主或业主代表是否知道或应该知道什么，居住者的请求都是在非法驱逐发生后七天内提出的。
每次违法行为都是单独且不同的犯罪行为。例如，如果业主更换公寓的锁、威胁住户，并在住户要求恢复居住后拒绝恢复居住，则将面临三项非法驱逐的指控。
此外，业主每次违规还将受到 1,000 至 10,000 美元的民事处罚。业主将面临每天最高 100 美元的额外罚款，最长为六个月，直到居住者恢复居住状态。
根据法院命令或政府命令进行的驱逐被视为合法驱逐，不受RPAPL 768 的约束。执法人员不应参与执行法警、治安官或城市警察的驱逐令。相反，执法部门的作用应该仅仅是为了维护和平。
结论
在法律允许的情况下，执法人员应使用这项新法律来帮助租户和居住者恢复居住。其中包括居住在与就业相关的住房中的工人。执法人员还应熟悉当地资源，为因房屋状况而无法恢复居住的住户提供帮助。如果人们需要进一步的帮助，我们鼓励执法部门引导他们去当地法院。
纽约州总检察长办公室可以协助您和其他地方执法部门为其官员在遇到非法驱逐时制定指导。